（今年让烧炉子取暖吗）

，原文标题：2022年房地产：火炉烧不旺，用什么取暖？。

与2021年的前热后冷不同，2022年显然是前冷后热（尚有待观察）。房地产如同寒冬中一个不断添柴火但烧不旺的火炉，多方都在千方百计地将火烧旺，靠它温暖整个房子。

过热的风险仍未消失，过冷的威胁又接踵而至。如何让炉子烧旺，又不将房子烧了，考验的是为高质量发展而进行“跨周期调控”，与为确保“稳字当头”而采取“逆周期调控”之间的平衡。

对央行来说，降息、降准，已经是大招了。有迹象显示，炉子已经开始升温了。11月单月，新增居民中长期贷款为5,821亿元，同比增速较10月份的4%进一步扩大至15%。

按揭贷款方面，开发企业到位资金中个人按揭贷款达2,955亿元，同比增速由10月份的1%扩大至双位数的10.6%。

根据贝壳研究院的统计，银行按揭放款周期从二季度的40-50天上升到10月的74天，11月的按揭放款周期回落到68天，12月更下降到了57天。12月103个城市主流首套房贷利率为5.64%，较之高点下降10个BP。

但中国人民银行的力量还是有限的，传统意义上，央行释放的货币是【高能货币】，但有多高能，还要看视乎“中国人民很行”创造的【货币乘数】。

因此，虽然管理层三令五申，当前房地产的局部风险不构成系统性金融风险，但如果房地产热度消散过快，引擎冷却过度，对经济稳定增长还是会带来减慢的效果。

No.1 房地产政策走势：重回支柱产业 三大关键词

虎踞房产

在中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆解读中央经济工作会议时候作出重要诠释。宁吉喆表示，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

再次强调房地产业是“支柱产业”，这一提法已经多年未见。而“房住不炒、因城施策、长效机制”三大关键词，则是指明了2022年的基本脉络。

所谓“房住不炒”，就是要让房地产业去金融化，回归满足人民居住需求的根本，遏制泡沫，禁止炒作。主因是过去几年来我国房价一路上涨，居民持续加杠杆且购房抵押率不断上行。

所谓因城施策，代表政策的缰绳略有松动，地方政府有一点小空间可以灵活把握。出发点是我国区域之间经济发展情况差异较大，搞全国一盘棋的调控不尽合理。

如果在讲话的第一段话没有【因城施策，一城一策】这八个字，代表政策缰绳要收紧，所涉地方毫无灵活空间，一旦越过红线，必遭严厉问责，但在2021年下半年，因城施策的内涵有所延展。

所谓长效机制，指的是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这就是说，保障性住房的大量供应提上日程。

No.2 房住不炒：在跨周期调控与逆周期调控间平衡取舍

虎踞房产

为高质量发展而进行“跨周期调控”，与为确保“稳字当头”而采取“逆周期调控”之间的平衡，其实是2021年的主题。

虎踞房产6月稿件“郭树清要砸房价吗？”（点击回顾），提到一组数据：根据李稻葵6月7日文章，2021年第一季度中国实体经济宏观杠杆率为267.8%，接近发达经济体平均水平。非金融企业杠杆率近年上升的主要原因来自房地产行业高速发展、地方政府融资平台大量举债和发展经济时对基建投资的过多依赖三个方面。

以“唐伯虎点秋香”为例，面对祝枝山高得离谱的债务，唐伯虎不再对他进行信用担保，以此倒逼祝枝山找工作，变卖田地家产，减少债务依赖，实现去库存，最终实现高质量增长，这就是“跨周期调控”。

但唐伯虎依然于心不忍，决定在这样做的同时，还是给祝枝山几幅画，帮祝枝山渡过当前的难关，这就是“房地产正常资金需求正在得到满足”，也就是“逆周期调控”。

不难看出，所谓在跨周期调控和逆周期调控之间取得平衡，就是既不让祝枝山继续借高利贷加杠杆举债度日，将市场变成赌场，又不让祝枝山因债务缠身而无法脱困，丧失勤奋工作去库存的机会。

因此，不存在调控失败，就放弃调控的问题。可以确定，开发商高杠杆举债囤地囤房，地方政府卖地连续出现地王，购房者短炒投机，不断哄抬房价的历史已经一去不复返。

画不画，画多少，才能让祝枝山改过自新，又不至于扑街于人前？这就是为高质量发展而进行“跨周期调控”，与为确保“稳字当头”而采取“逆周期调控”之间的平衡。

No.3 因城施策：从调控松绑到谁家的孩子谁抱走

虎踞房产

2022年，因城施策、一城一策除了有放宽调控，加速去库存与房地产回暖以外，还增加了风险属地管控的内涵。

通常而言，因城施策带有一定的政策宽松暗示，通常的实际应用，是城市在调控力度的掌握上，有一定的自由度。

但2021年，因城施策增加了一层含义：那就是对重大房地产债务问题，所在城市要承担化解和管控的责任，也就是谁家的孩子谁抱走。

一个最突出的例子是恒大的风险化解小组。广东省、广州市、深圳市的城投、基金管理公司精锐尽出，不仅迅速镇住了恒大的债务失控风险，而且让恒大恢复加速去库存的步调。对花样年和佳兆业，政府也履行了属地责任。

当前，地方政府深度介入房地产开发环节的资金去向管控，预售资金，购房款都进入监管账户，建设费用也实行全程监控。

12月31日，“谁家孩子谁抱走”有了更为制度化的表述，中国人民银行就《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。《条例》明确地方金融监管职责，加强央地协调配合。国务院金融监督管理部门制定地方金融组织监管规则，对地方金融监督管理部门予以业务指导。省级人民政府履行对地方金融组织的监督管理和风险处置职责，承担地方法人金融机构的风险处置属地责任。

有了这一政策，恐怕跨区域、多元化的房地产巨头，很难将资金进行跨区腾挪了，反而很可能根据资产所在地，作为资产重组的依据，也就是区域公司变卖的对象大抵就是所在地城投了。

未来，更多以城市为单位的房地产资产重组，并购将增加。

此外，拿地问题上，一个显著趋势也是央企、地方国企挑大梁，在私营企业受困与债务风险的时候，国字号战队必须承担起保障政府土地收入，稳定市场预期的职责。值得注意的是，央企国企拿地，也会采取联合竞拍的方式。不仅地主家也没有余粮，而且国字号也不敢当出头鸟。

在购房资格和信贷额度方面，相信有利于去库存的资金需求，在属地管理，风险自担的原则下，会有所松动。这一点在2021年下半年已经有充分体现。

No.4 长效机制：保障性住房体系或硬启动！

虎踞房产

所谓长效机制，既包括提高市场化房地产开发体系良性发展的效能，也包括满足城市各阶层住房需求的多层次住房供应体系。

在过去几年，政策叙述反复重申，要建设多层次的住房供应体系，市场化商品房与政策性主导的租售并举的保障房并行不悖，包括公租房、保障性租赁房，和共有产权房。但这些政策一直得不到有效实行。

一方面，地方政府担忧自己的卖地收入在保障性住房体系大行其道以后得不到保障。另一方面，市场参与主体缺乏明确的政策指引。

但从供求结构看，房地产业的最大痛点，是最迫切需要住房的中低收入群体，穷尽一生的积蓄都无法在城市安居。

如果上千万一套的一、二线城市商品房热度无法回升，那么针对共有产权房通过对交易对象、交易期限、交易价格等市场化因素的限定，在确保其保障房属性不变味的前提下，对商品房无法满足的中低收入住房需求进行“硬启动”，就成为可能。

根据中信证券统计，目前已披露“十四五”期间明确目标的 19 个城市（包括广州、深圳、上海、成都、南京、杭州、济南、青岛等），“十四五”期间保障性租赁住房规划目标超过 450 万套。其中，广州、上海、深圳、杭州以及 南京的目标分别为66万套、47万套、40 万套、33万套以及30万套。

各省/市2021年保障性租赁住房规划目标及完成情况（单位：万套）

从部分城市披露的 “十四五”期间新建住宅供应结构来看，上海、广州、南京、青岛的新增保障性住房占比 分别达到64%、50%、48%、37%，未来保障性住房的供给有望大幅增加。

而从入局主体来看，很可能拥有土地的企事业单位，拥有大量闲置非居住空间且无法有效盘活的企业，都有可能成为多层次保障性住房的供应者。

一旦进入这一步，一些房地产开发商有可能回到企事业单位自有福利房的承建商的位置。

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