房地产项目审查要点（项目论证步骤）

房地产项目审查要点，原文标题：房地产企业项目论证流程与关键点说明。

1、 项目论证阶段工作流程框图

2、项目论证阶段工作流程关联图

3、工作流程关键点说明

3.1房地产市场信息的收集及分析

1)信息的范围：指日常的各种信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、竞争对手的产品信息、成本信息、市场信息等。

2)收集渠道：各归口部门应建立信息收集的渠道，同时在公司内部应建立信息沟通、共享的平台；

3)各主责部门负责各自信息库的建立，营销策划部负责土地信息、产品信息和市场信息等信息库的建立；成本管理部负责成本信息库的建立；材料部负责材料信息库建立。

4)各种信息应按照相应作业文件的要求定期进行分析、总结，并把总结的结论应用到工作中去。

3.2初步确定拓展目标

1)从定期分析的土地信息中甄选出目标地块，并基于公司整体战略的考虑初步确定拓展目标。甄选时应进行初步的投资效益框算，并比较不同方案之间的投资效益差异，以追求投资效益的最大化。

2)投资效益的框算应根据公司以往数据信息、市场收集的信息和基于前二者的推算数据。

3.3组织预可研论证

1)初步确定拓展目标后，营销策划部应对目标地块组织专项的市场调研，适当时可参考外部机构提供的信息。包括目标群体的选择确定、可能的目标价位、可能的风险及应对措施等等。

2)成本管理部根据规划设计部提供的规划要点和成本信息库的数据，进行成本估算，形成《新项目成本估算书》。

3)由营销策划部根据各方面信息，进行预先可行性研究，编制《预可研报告》。

4)组织预可研论证，在论证中不断听取各方意见，修正各种方案和数据，最终取得一致意见，并形成《项目预可研报告》和《项目建议书》。

3.4组织可研论证

1)在预可研阶段确定的初步规划方案的基础上，营销策划部进一步对目标地块进行专项的市场调研，收集更多的区域经济、市场和产品信息。可行性研究应该做到：

a)了解该项目背景资料，初步判断项目操作方式，

b)进行项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，至少包含以下内容：

Ø项目的档次、目标客户群；

Ø项目大致开发周期；

Ø项目占用公司资金情况；

Ø项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。

c)项目负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：

Ø常规项目，易于规划的：确定各种形式产品的面积组合，取得各种形式产品含基本配套后的成本数据，作为初步经济测算的依据；

Ø特殊地形或包含特殊配套的项目：可根据项目资料和初步产品定位做出《初步规划设计分析》，做出成本测算，作为初步经济测算的依据；

2)成本管理部根据初步规划方案，进行详细的成本估算，完善《新项目成本估算书》。

3)由营销策划部根据各方面信息，进行可行性研究，编制《预可研报告》；同时，对项目前期的工作进行策划，编制初步的《项目前期工作计划》。

4)由公司董事长组织对项目进行可研论证，在论证中不断听取各方意见，修正各种方案和数据，最终取得一致意见，并形成《项目可研报告》。

3.5公司内部立项

1)经过可研论证后，公司即可以进行内部立项，由资金计划部下达《立项书》，《立项书》是编制《项目投资指导书》的主要依据之一，所以《立项书》应初步确定项目各种经济指标、重大节点要求等。

2)内部立项后，表明公司决策层已决定要开展该项目，因此，与项目有关的各种工作均应开始启动，比如：各种报批报建工作及资料的准备、方案设计、目标成本的初步确定、营销方案的策划、项目部组建的前期准备工作等。

3.6办理土地手续

1)内部立项后，项目事务部应按照政府相关的土地政策，开始着手土地手续的办理。

2)为提高土地手续的办理时效，项目事务部应提前编制《资料准备计划》，计划中列明：将办理过程中需要准备的资料、资料标准要求、责任人、时间要求等。

3)属于合作项目的土地，应在预可研阶段就开展与合作方的谈判，在可研阶段必须就合作事宜达成初步一致意见。

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